Įžanga: kam reikalinga preliminari sutartis?
Preliminarioji sutartis – tai rašytinis šalių susitarimas, kad jos ateityje sudarys pagrindinę (notarinę) NT pirkimo–pardavimo sutartį. Ji neperleidžia nuosavybės, bet užfiksuoja esmines sąlygas, terminus ir atsakomybę, todėl saugo abi puses nuo „apsigalvojimo be pasekmių“.
1. Ką pasiruošti prieš rašant preliminarią sutartį?
Kad preliminari sutartis būtų aiški ir vėliau nekiltų ginčų, iš anksto susirink:
Apie turtą
- NT registro išrašą (unikalus numeris, plotas, paskirtis, savininkas, apribojimai).
- Jei namas/sklypas – kadastrinių matavimų bylą, sklypo planą, servitutų informaciją.
- Bendrijos/administratoriaus pažymas, jei aktualu (įsiskolinimai, renovacijos planai).
Apie sandorį
- Aiškiai žinomas kainų rėžis ir tavo „apačia“.
- Pirkėjo finansavimo modelis: paskola / grynieji / parduoda savo NT.
- Realus grafikas, kada galite pas notarą.
Kodėl tai svarbu?
Preliminarioje sutartyje turi atsispindėti tikri faktai – vėliau ji bus pagrindas notariniam sandoriui.
2. Standartiniai (esminiai) preliminarios sutarties punktai
Tai minimumas, be kurio preliminari sutartis praktiškai „neveikia“ arba tampa rizikinga.
2.1. Šalys
- Pirkėjo ir pardavėjo duomenys (vardas, pavardė, asmens kodas, adresas, kontaktai).
- Ar pardavėjų keli (sutuoktiniai, bendrasavininkiai) – visi turi būti įtraukti.
2.2. Tikslus turto aprašymas
- Adresas, unikalus Nr., plotas, paskirtis, priklausiniai (sandėliukas, parkingas ir pan.).
- Nurodomi visi žinomi apribojimai (hipoteka, servitutas, nuoma, areštas), kad vėliau nebūtų staigmenų.
2.3. Kaina ir atsiskaitymo tvarka
- Galutinė kaina.
- Kaip bus mokama: avansas / dalimis / visa suma pas notarą.
- Ar į kainą įeina baldai/įranga (jei taip – išvardinti).
2.4. Terminas notarinei sutarčiai
- Konkreti data arba laikotarpis („iki 2026-01-30“).
- Kas organizuoja notaro laiką (dažnai pirkėjas, bet susitarkit aiškiai).
2.5. Avansas / rankpinigiai ir atsakomybė
Preliminarus susitarimas beveik visada turi užstatą:
- suma ir kada sumokama,
- kas nutinka, jei pirkėjas atsitraukia ar jei pardavėjas persigalvoja,
- ar tai avansas (grąžinamas/įskaitomas) ar rankpinigiai (su specifinėmis pasekmėmis).
Čia dažniausiai ir kyla ginčai, todėl formulavimas turi būti labai aiškus.
2.6. Turto perdavimo momentas
- Kada perduodami raktai ir faktinis valdymas (paprastai po pilno atsiskaitymo).
- Skaitiklių rodmenų fiksavimas perdavimo aktu.
2.7. Išlaidos
- Kas moka notaro, Registrų centro, banko mokesčius.
Lietuvoje dažnai notaro ir RC išlaidas dengia pirkėjas, bet susitarti galima kitaip.
3. Ką dar verta aptarti (standartas, bet dažnai pamirštamas)
Baldai ir įranga
Jei palieki:
- įtraukti sąrašą arba priedą („paliekama virtuvė su buitine technika, spintos, šviestuvai…“).
Tai saugo nuo „ai, aš galvojau, kad čia lieka“.
Turto būklė
- trumpai aprašyti būklę,
- kas matyta apžiūroje,
- ar yra paslėptų defektų, apie kuriuos pardavėjas žino.
Sąžiningas įrašymas sumažina riziką ginčams.
4. Dažniausios specialios sąlygos (praktiškai)
„Specialios sąlygos“ – tai punktai, kurie atsiranda dėl konkretaus pirkėjo situacijos ar turto niuansų. Štai dažniausi realūs variantai:
4.1. Pirkimas su paskola (banko sąlyga)
Formuluotė esmė: sandoris įvyksta tik gavus banko finansavimą iki X datos.
- dažnai nustatomas terminas banko pritarimui,
- kartais numatoma, kas vyksta su avansu, jei bankas nefinansuoja.
4.2. Pirkėjas pirmiau parduoda savo NT
Sąlyga, kad pirkėjas įsipareigoja parduoti savo būstą iki X datos.
- verta įrašyti griežtą terminą,
- kartais – teisę pardavėjui priimti kitą pasiūlymą, jei pirkėjas stringa.
4.3. Remonto / sutvarkymo darbai iki notaro
Pvz.:
- pardavėjas įsipareigoja sutvarkyti dokumentus, išregistruoti deklaruotus asmenis,
- pašalinti konkretų trūkumą (pvz., pratekėjimą),
- užbaigti kadastrinius matavimus ar įregistruoti statinį.
4.4. Daiktinių teisių „išvalymas“
Jei yra:
- hipoteka,
- areštas,
- nuomos sutartis,
preliminarioje sutartyje aiškiai rašoma, kad iki notaro šie apribojimai bus panaikinti ir kas tai padaro.
4.5. Papildoma apžiūra / patikra
Dažna rimtų pirkėjų sąlyga:
- teisė per X dienų atsivesti meistrą, vertintoją ar konstruktorių,
- ir jei randami esminiai defektai – teisė persiderėti arba trauktis pagal sutartą tvarką.
4.6. Terminų pratęsimo logika
Gyvenimas juda: bankas vėluoja, notaras neturi vietos, išlenda dokumentai.
Įrašoma:
- kiek dienų galima pratęsti,
- kokiu būdu (rašytiniais el. laiškais / pasirašant papildomą susitarimą).
5. Kaip praktiškai „susidėlioti“ preliminarią sutartį
Trumpas darbo planas:
- Suderinate kainą ir terminą notarui.
- Pasitikrinat turto išrašą (ar nėra netikėtų apribojimų).
- Susitariat dėl avanso/rankpinigių ir aiškaus jų likimo.
- Surašot standartinius punktus (žr. 2 skyrių).
- Pridedat specialias sąlygas, jei situacija to reikalauja.
- Pasirašot 2 egzemplioriais, avansą pervedat taip, kad liktų įrodymas.
6. Dažniausios klaidos, kurių verta vengti
- Neaiškus avanso statusas („čia avansas ar rankpinigiai?“) – vėliau konfliktas.
- Neįrašyti terminai („susitarsim vėliau“) – atsiveria durys vilkinimui.
- Neaprašyti priklausiniai / baldai – „o aš galvojau, kad lieka“.
- Nenumatytos banko rizikos – pirkėjas negauna paskolos ir prasideda ginčas dėl avanso.
- Pamiršti apribojimai registro išraše – vėliau sandoris stringa arba krenta kaina.
Pabaigai
Preliminari sutartis – tai tavo sandorio pamatas. Jei joje aiškiai sutariate: kas, ką, už kiek, iki kada, kaip atsiskaito, kas nutinka jei kas nors persigalvoja, – didžioji dalis rizikų dingsta dar iki notaro.
