Nekilnojamojo turto vertinimas yra vienas svarbiausių žingsnių tiek parduodant, tiek perkant būstą. Nuo teisingai nustatytos kainos priklauso sandorio greitis, pirkėjų susidomėjimas ir galutinė finansinė nauda. Tačiau kaip tiksliai nustatoma būsto vertė ir kokie veiksniai daro didžiausią įtaką?
Šiame straipsnyje apžvelgiame svarbiausius vertinimo aspektus ir šiuolaikines metodikas.
Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo metodai
1. Lyginamasis (palyginamųjų sandorių) metodas
Tai dažniausiai naudojamas vertinimo būdas. Vertintojas analizuoja pastaruoju metu parduotus panašius objektus toje pačioje vietovėje ir pagal jų kainas nustato tikėtiną jūsų būsto vertę.
Svarbu, kad būtų lyginami panašaus:
- ploto,
- būklės,
- metų,
- lokacijos,
- pastato tipo objektai.
2. Pajamų metodas
Dažniausiai taikomas investiciniam nekilnojamajam turtui (nuomojamiems butams, komercinėms patalpoms).
Vertė nustatoma pagal tikėtiną metinę grąžą: kuo didesnės nuomos pajamos, tuo didesnė turto vertė.
3. Atkuriamosios vertės metodas
Vertinamas žemės sklypas ir kiek kainuotų iš naujo pastatyti tokį patį pastatą, atsižvelgiant į nusidėvėjimą.
Šis metodas dažnesnis individualių namų ar specifinių pastatų vertinime.
Kas labiausiai lemia būsto vertę?
Lokacija
Vienas svarbiausių veiksnių: susisiekimas, švietimo įstaigos, prekybos vietos, infrastruktūros plėtra ir mikro-rajonų paklausumas.
Būklė ir įrengimas
Atnaujintas, kokybiškai įrengtas būstas dažniausiai vertinamas aukščiau. Taip pat įtakos turi:
- apdailos lygis,
- langų, vamzdynų, elektros būklė,
- metų laikas, kada atlikti remontai.
Ploto dydis ir išplanavimas
Naudingas plotas, funkcionalus kambarių išdėstymas, aukštai lubos – visa tai gali didinti vertę.
Neefektyvus planas ar pereinami kambariai – mažinti.
Rinkos ciklas
Kainas veikia ekonominė situacija, palūkanų normos, paklausos ir pasiūlos pokyčiai.
Net identiškas butas gali kainuoti skirtingai skirtingais metais.
Pastato tipas ir energinis efektyvumas
Naujesni pastatai, modernūs sprendimai, geresnė šilumos izoliacija dažnai lemia didesnę vertę ir mažesnes eksploatacines išlaidas.
Vertinimo iššūkiai ir kodėl kainos skiriasi
Nekilnojamojo turto vertė nėra absoliuti – ją sudaro daugybė sudedamųjų dalių, todėl skirtingi vertintojai kartais pateikia skirtingus rezultatus.
Įtakos tam turi:
- skirtingos duomenų bazės,
- skirtingi palyginamieji objektai,
- subjektyvus būklės vertinimas,
- rinkos nepastovumas.
Todėl net preliminari kaina yra tik orientacinė ir gali skirtis nuo galutinio profesionalaus vertinimo.
Šiuolaikiniai skaitmeniniai vertinimo metodai
Pastaraisiais metais atsiranda pažangių įrankių, leidžiančių greičiau gauti preliminarią vertės prognozę. Jie dažnai naudoja dirbtinio intelekto ir didžiųjų duomenų analitiką, automatiškai vertindami lokaciją, įkeltas nuotraukas, būsto parametrus ir palyginamuosius sandorius.
Trumpai apie mūsų naudojamą metodą
Preliminarus kainos nustatymas
AI algoritmas analizuoja jūsų įkeltas nuotraukas, lokacijos duomenis, būsto parametrus ir palyginamus sandorius regione, kad per 1 minutę pateiktų orientacinę preliminarią vertę.
Ką vertina sistema?
- Lokaciją ir infrastruktūrą
- Būsto plotą, kambarių skaičių, aukštą
- Būklę pagal nuotraukas
- Rinkos tendencijas
- Panašius objektus rajone
Pavyzdys:
- Plotas: 65 m²
- Kambarių skaičius: 2
- Rajonas: Šnipiškės, Vilnius
- Preliminari kaina: 165 000 €
Preliminari kaina yra orientacinė. Tikslesniam įvertinimui visada rekomenduojamas profesionalus vertinimas.
Išbandykite čia: https://www.relo.lt/thread/seller_agent
